房地产营改增其实也只是知道了思路而已
发布时间:2020-10-08 05 来源: 互联网

从3月底营改增政策发布,大家一片茫然,各种培训与讨论兴起,到现在两个月了,大家耳朵听营改增都听出茧子了,麻木了,于是许多人感觉营改增没有想象中那么的可怕,慢慢的冷静,学习的热情也直线下降,似乎营改增已经成功实现了。但是作为一个一线的实操人员,我要表达的是,营改增现在已经进入到说的多做的少,甚至乱说一气的怪圈。问题还是问题,只是大家的容忍度提高了,就象面对许多的人生不如意一样,我们因为提高了容忍度所以幸福度提高,其实我们的水平提高有限,最少对多数人是这样的。

营改增为我们提供了三个价值创造的机会,第一,就是重新定价的机会,各位大地产商应该感觉到了幸福,对下游涨价,对上游压价,搞得建筑商估计个个都要按甲供材3%简易征收,以避开地产商的风头,这是本轮营改增的一个风景。我们甚至开玩笑,估计最后建筑商出现11%征收率的,只有一种可能,就是政府采购,政府要试试11%招标流程是怎么走的。商业地产虽然市场环境奇差,不受人待见,但是商业地产商在本轮营改增当中却是最大的政策红利受益者,向上下游挤压利润,保守估计3-4%点的利润率是可以实现的。但是许多地产商缺少调价的这个勇气,一方面因为产品的竞争力有限,一方面因为税务操作人的推动力有限,最后一方面是因为领导不懂财税完全不知道还可以这样干。于是眼睁睁或者眼不睁的错失机会。第二个机会,就是老项目选择简易征收与一般征收的机会,可以事先通过测算来选择一个有利于自己的征收方式,但是由于这个测算受定价策略、地下车位的去化程度、价格趋势、毛利率、土地比例、成本结构等多因素的影响,而影响的结果变量是增值税、附加、土增、企业所得税四个变量,最后影响净利润。每个项目的完整测算,最低耗时10小时,最多耗时3天。因而大多数公司由于不会测算而放弃了这一个机会。我甚至认为,目前会测算的公司不会超过20家。8万地产商,乐观估计20家会测算。因为能力错失机会。第三,营改增改变了我们以往并购路径的选择,国内的资产并购共计8种交易模式,营改增完全冲击了原来的交易路径,让我们可以选择的路径越来越少,一些原来优选交易模式已经不再成为优选。但是千万不要误判,才是这个营改增转换过程中最需要关注的风险。因为误判而导致的税务风险是令人绝望的。

以上三个价值创造的机会与能力,是营改增当中的高级副产品,可以直接为企业创造价值,但 是有多少人已经知道或者仅仅知道了一个思路而已,我看过许多公司的测算模型,测算模型可以反映出一个公司的投资决策水平。这三个是营改增当中的高级思考。其实思考了也是白思考,因为现实骨感得让人饥饿。

最基础的问题1,房地产公司预售款,开普通发票还是收据?河北、陕西答,收据,收据就可以办一切贷款(含公积金贷款)。江苏答,收据办不出公积金贷款。山东答,开普票。各位集团税务总的记忆力要非常的好,否则全乱套。开了普票,按多少税率预征增值税?辽宁说,5%。我去。

基础问题2,住酒店吃房间迷你吧台里面的面,是混合还是兼营?多数省规定是兼营,广东说,这是混合。曾有总局领导讲话,请各位同学仔细体会酒店吃面属于兼营,而在餐厅吃饭拿包烟酒就是属于混合销售,这中间蕴含的丰富的税理。我用自己的笨头脑想了很久,没有想明白之间的差别,然后不耻上问,结果各位大师告诉我,其实他们也想不明白但是作为一个有身份的人,他们不想讨论这么肤浅的问题。幸好广东也肤浅的也认为酒店吃面属于混合,让我感觉不再孤单。

基础问题3,卖房子送家电,河北与湖北两个省,非常人性化的出台了政策,卖房子送家电,不属于无偿捐赠,应该统一按11%销售不动产征税。这两省的企业是解放了,但是这两个文件的逻辑是什么?家电如果没有构成不动产的组成部分,还是保持一个动产的状态,这明明是兼营啊?怎么就构成了混合销售?有谁能准确的说出,什么叫混合销售,什么叫兼营?

以上基础问题,还可以列出数百个。有一个最极端的案例,某企业已经签订一份土地出让合同,一期开发已经完成,按简易征收,二期仍未取得土地证也未立项,但是对二期已经开始进行前期工作,取得共用可抵进项300元,问,这300元如何进行进项转出?根据税法应该根据建筑规模分摊与转出,问题是二期立项还没进行,如何确定建筑规模?在申报表如何填列?项目财务经理想作为待抵扣进项处理,当月认证,N月后抵扣。为了研究这个问题,我耗时2小时研究了申报表的填报与说明。得出的结论是,不能填报在待抵扣进项中。

营改增,我们也只是知道了一个思路而已,仅此而已,许多的风险与不确定性无法把握,而目前最大的风险是来自于政策走向不明的风险。可能这也是人类的通病,不患寡而患不均,既然大家风险都无法把握,所以就没有问题。享受这个不确定性,于是在欢声笑语中,各自犯错。

虽然总理一再说,营改增目的是减税,但是数以万计的税务公务员出于自身管理风险的角度,在政策不明的情况下,自然的会选择从严掌握,其实作为公务员不需要从严掌握,只要不作为就足够了。于是所有的政策不明白点,都是企业以后的一个一个留下的雷,现在税务总监就象在玩排雷的游戏,预判这个点是不是一个雷,然后提前提示,挖着挖着,把自己给炸了。

还遇到更极端的案例,有企业认为凡是没有规定的,都是一个一个空间,没说不可以的,都是可以的。营改增虽然乱,但是还是有自己的逻辑与基因,我不认为营改增会让税务机关原来的管理习惯有多少改变,政策不明处,对于强势企业可能机会多于风险,但是对于多数企业风险多于机会。所以,你要知道自己是谁。是兔子去奔跑,是狮子去吼叫。兔子大声吼叫与狮子被吓得到处跑的情况我都见过。

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